中小开发商力搏融资为“过冬”

　　今年以来，银行对开发贷款一直紧缩。从30%自有资金、四证齐全及主体结构封顶后方可销售、加息等多方面对开发商的资金进行了严格调控。为解资金之困，一些大型开发企业寻求上市融资、发行企业债券等，众多中小开发企业在开发过程中则面临难以从银行获得开发贷款，又少了个人按揭贷款的资金回笼支持，一些开发商甚至面临资金链断裂的严峻形势。目前，各种融资方式应运而生。

　　目前，一些融资渠道可能存在不小的风险，房地产开发商还需谨慎融资。实习记者周晓东摄

　　“这种地块还没有到手，对方就要求我们必须先拿出5000万元垫付土地出让金，足见一些中小企业资金十分短缺。”中坤集团董事长黄怒波说。前天他告诉记者，现在该公司正准备收购一地块，地价是每平方米3000多元，但对方要求中坤集团必须先拿出5000万元垫付土地出让金，他认为这样的拿地方式“有风险”。而目前一些手头上有开发项目的中小型企业，资金紧张，不得不寻求一些“捷径”。

　　途径1

　　回购

　　方式：项目在建设半途中开发商资金紧张，折价把项目或项目中的部分单元“卖给”某单位，然后再签订一份回购合同，约定在一定时间内由原开发单位买回。

　　一位知情者透露，某开发公司在海淀区开发一写字楼项目，预计销售价格在25000元-30000元/平方米之间。楼房封顶后发生资金困难，于是向某投资公司融资5000万元。投资公司为规避借款可能产生的风险，双方协商通过购房-回购的模式进行融资。经过协商双方签订附有回购条款的买卖合同。双方约定该投资公司向开发公司购买2000平方米写字楼，每平方米20000元。

　　一年后开发公司以每平方米23000元的价格回购该房；开发公司回购时，投资公司必须出售；如果在约定时间内开发公司不回购该房，需向投资公司支付违约金200万元。

　　据北京仁合律师事务所律师孟宪生介绍，今年他已接触两个回购的案例，一个是写字楼项目，另一个是住宅项目。回购的融资方式是开发商为一个特定项目所安排，开发单位以所开发项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目的资产作为贷款抵押物。

　　孟宪生分析，签订回购合同主要是提供资金者为规避利息损失的风险而设计的，但房屋回购对于提供资金者来讲也仍然具有很大的风险，这主要来自于建设项目存在能否如期完工、开发商能否如期有充足资金进行回购的风险。此外，一般的“卖出”及“回购”的一部分房屋买卖合同不进行登记，如果开发商一房两卖或陷入资金困境，提供资金者也可能“鸡飞蛋打”。而且如果开发商因资金原因在办理产权转移后再回购，则出资方可能“赔本”。孟宪生举了一个例子。

　　某企业为融资把项目中部分单元以800万元卖给出资人，届时再以1000万元的价格回购，表面上出资方获得200万元的收益，但如果按照销售1000万元不动产的各种税收计算，需上缴的税费高达250多万，与其200万元的差额收益相比，还要损失50多万元。

　　途径2

　　高息私募

　　方式：开发商往往以高达20%-30%的利息方能借到民间资金，有的甚至高达40%.虽暂时圈得资金，却无异于饮鸩止渴

　　北京华融易初房地产投资顾问公司总经理倪滨接受记者采访时称，高息私募也是目前中小开发商私募资金的重要的手段。

　　倪滨分析说，现在大约有一半的中小企业现金流都比较吃紧，但向银行借款难，也难以贷得海外资金，加之实力不强等劣势，中小开发商私募资金时，屡屡遇冷，少有企业愿意出钱，在这种情况下，民间高利率借贷趁机而入。据倪滨透露，一些中小开发商为筹到资金，往往以高达20%-30%的利息方能借到民间资金，有的甚至要求支付40%的利息。虽然中小开发商以此方式圈到资金，但也是饮鸩止渴。今年6月份，北京西部某房地产开发公司为及时借到200万元资金而向民间财团借款，不得承担着近40%的利息，现在，高额的利息已让该企业运行艰难，不堪重负。

　　业内人士分析，本来中小规模的企业已是困境重重，民间高息借贷的沉重经济包袱更将会使其“日后喘不过气来”，加速其消亡。

　　此外，北京世联地产顾问有限公司策划经理罗凯12月29日接受记者采访时表示，目前开发商私募资金时均提高利息，融资成本大大提高。罗凯称，目前土地政策严格，需交齐土地出纳金，且到手土地两年必须开发，央行又提高贷款门槛，开发商难以通过

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